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救樓市“尺度”上升到政治高度,央行、央媒表態,兩類人有麻煩了

南陽中達地產(www.lawsonsclub.com)  發布日期:2021年2月27日  來源:搜狐網
    樓市的走向,一直是大家關心的熱點話題。

樓市跟其他市場一樣,均受到本次突發事件波及,但樓市又跟其他市場不一樣,因為在此之前,一直處在嚴格的調控中,仔細算算,自2016年國慶后全面開啟樓市調控以來,時間長達3年有余。

那么,樓市調控效果如何呢?

突發事件,讓平穩的樓市增添了“變數”。

正當不少專家學者認為,2020年的樓市會在波瀾不驚中渡過。但有些事情,是我們無法預料的,一場突如其來的風波改變了樓市運行軌跡。各地售樓部大面積關門歇業,讓開發商措手不及,為自救,房企們一邊開啟線上銷售模式,另一邊也在呼吁救市。作為房企們的行業協會,也是紛紛向政府建言獻策,全國性行業組織全聯房地產商會更是撰文說明了救市的必要性和重要性:

“房地產行業體量大,上下游產業鏈長,若地產行業出現動蕩,上下游產業鏈也勢必遭受不同程度的沖擊,并極易引發金融風險”

這句話,看似溫和,實則說得挺重的,房地產是事關全局的事,若房地產行業出現問題,將會產生兩大影響:一是不僅是房地產一個行業,而是關聯諸多行業,牽一發而動全身;二是會沖擊金融系統,最終影響到我國經濟社會發展全局。

除此之外,行業的專家和大V們講道理、擺事實,N條救市建議躍然在各媒體平臺上,與此形成呼應的是,已傳出一些龍頭房企開始進行組織架構調整,合并、裁員、降薪等求生之舉。釋放的信號很明確:救房地產,不僅僅是救企業,還是關系到千家萬戶的柴米油鹽。

從各種渠道聲音和房地產行業眼下面臨困難來看,拯救樓市是“箭在弦上”,不得不發。

對此,地方政府也是果斷而迅速的,陸續發布了兩輪救市政策。

從2月9日到2月18日,這期間主要以緩解房企資金困難和工程節點困難為主。據不完全統計,西安、上海、杭州、南昌、無錫、浙江、天津、南京、合肥、衡陽、福州、海口等省市發布的樓市新政中,主要以放寬房企繳納出讓金、稅費繳納時限和比例,開竣工時間順延,預售條件給予放寬。

整體看,這個第一階段救市政策,主要還是以考慮房企的實際困難而進行的調整,其目的是幫助房企渡過眼前困難。

從2月19日到至今,如果第一階段救市僅主要是針對房企的話,那么第二輪針對需求端的刺激救市政策則更為有效。大家知道,政府調整措施讓房企不至于違約,但不等同于房企就能在接下來時間存活下去。畢竟房企還有那么多到期債務要還,員工要養,各種管理成本要支出,回籠資金是房企的重中之重,把房子銷售出去,是開發商的當務之急。

對此,地方政府也是看在眼里落實在行動上。如:駐馬店市將住房公積金貸款額度從45萬元提升到50萬元,首套房的首付比例由3成降到2成;而南寧允許購買144平米以下的二套房使用公積金貸款;東莞對公積金貸款額度規定,可上浮20%,期限為30年,撫州市則針對3月1日-6月30日的購房群體,發放150元/平米購房補貼,并對契稅全額補貼。單就降低購房首付比例來看,根據信息顯示,目前已不少于8個城市發布類似政策。而這些主要以刺激買房需求為主的政策,顯然對觀望的購房群體釋放的信號是積極的,如果市場不為所動,不排除進一步加大力度。

從以上兩個階段的救市政策來看,整體上是井然有序,考慮到售樓處還未全面恢復,實際效果還并未體現出來。從各地樓市政策的出發點來看,均是按照“保持房地產健康平穩發展”目標而行。

看得出,只要是在整體平穩的這個大框架下,救市政策是可以通關的。但如果救市“尺度”過大,違背國家“房住不炒”精神,自然會受到阻止。

救市“尺度”上升到政治高度,省政府約談“糾偏”

據河南省人民政府網站顯示,在2月28日,河南省政府正式約談了駐馬店市人民政府主要負責同志,要求駐馬店政府提高政治站位:

堅決貫徹黨中央、國務院決策部署,按照省委、省政府工作要求,堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位,切實落實城市主體責任,保持房地產調控政策連續性、穩定性,不將房地產作為短期刺激經濟的手段,實現穩地價穩房價穩預期目標。

從措辭來看,是相當嚴厲的。這次約談背景是2月24日,駐馬店市人民政府發布的《駐馬店市人民政府關于進一步規范促進房地產業平穩健康發展的意見》文件,其中一些救市舉措顯得有些操之過急、步子邁得過大了。這是本輪救市以來的首次約談,實際上,也為其他城市接下來有可能發布的救市政策敲響了警鐘,那么,如何把握好這個救市“尺度”呢?我們不妨來看看央行、央媒的表態。

面對各城連續不斷的救市動作,央行、央媒明確表態回應

1.在2月21日,人民銀行在召開的2020年金融市場工作電視電話會上再次強調:

保持房地產金融政策的連續性、一致性和穩定性,繼續“因城施策”落實好房地產長效管理機制,促進市場平穩運行。

這與央行在2月19日發布的2019年第四季度中國貨幣政策執行報告的政策基調一致,保持房地產金融政策的連續性,意味著對待房地產的金融管控政策不會朝令夕改,不會將房地產作為短期刺激經濟的手段。

此外,穩定性也是房地產金融政策重要考量的方面,就拿從3月1日開啟的LPR房貸利率計價方式改簽來看,央行副行長劉國強也明確表示:

房住不炒仍然是當前房地產調控政策的主導方向,銀行可通過LPR加點方式確定個人房貸利率,基本保持原有水平。要堅決貫徹落實“房子是用來住的、不是用來炒的”定位和房地產市場長效管理機制,確保差別化住房信貸政策有效實施,保持個人住房貸款利率水平基本穩定。

由此可知,未來房貸利率雖然與市場利率接軌,但還是會受到樓市調控管制,通過加點的方式維持房貸利率市場穩定。當然,差別化信貸政策實施,也意味著剛需和炒房將區別對待,支持前者,抑制后者。個別地方“大尺度”刺激購房需求端的做法,顯然是不合時宜的,違背房住不炒的主旨精神,也必定“出臺即宣告結束”。

2.央媒經濟日報在2月28日刊發了題為《樓市紓困必須堅持“房住不炒”定位》文章,隨后,人民日報也予以了轉發,文中既考慮到當下樓市的現實情況,同時也明確指出:

各地在根據自身情況積極出臺房地產紓困政策的同時,必須堅持“房住不炒”的定位和底線;

各地既要出臺政策幫助房企減輕困難,穩定經濟發展,也要防止調控“失控”,房價快速上漲放大樓市風險;

從文中體現出的核心思想可看出,與央行的表態一致,房住不炒是出臺各項救市措施的底線和基礎,誰也不能違背,一些指望房價大漲的想法顯然也是不現實的,樓市平穩仍舊是未來樓市的主基調。

在這樣的市場狀態下,兩類人有麻煩了

一類是高杠桿開發商。根據人民法院公告網顯示,截止到2月14日,2020年全國已有98家房企申請破產清算,這些房企有兩個顯著特征,一是大部分都是中小房企,二是大都與資金鏈出現斷裂有關。所以,在國家維持現有房地產金融政策大基調不變的情況下,不能得到及時輸血的高杠桿房企,其日子將越來越難過。

二類是高杠桿炒房客。對于炒房客來說,房價不漲或者少漲就意味著每天都在虧損,如果是自有資金還好些,虧的僅是本金,而對于此前高杠桿買房的炒房客來說,將面臨兩難境地,如果割肉,在這樣的市場狀態下未必有人接手,如果硬抗,連本帶息難以長久堅持,這個麻煩可能只有他們自己才能體會。

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