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又一熱點城市為樓市降溫,地產新信號來了?

南陽中達地產(www.lawsonsclub.com)  發布日期:2020年7月8日  來源:證券時報
    又一熱點城市收緊了房地產調控政策!  

7月6日,寧波四部門聯合出臺房地產調控新政,從調整土地競價規則、擴大限購區域范圍、強化金融監管、保障自住住房需求、強化市場銷售管理等五個方面提出穩定房地產市場的“十條”新政。該政策從7月7日起實施。  

至此,下半年以來,繼河北懷來縣限購松綁“一日游”后,已經有杭州、東莞、寧波等3個熱點城市出臺了調控收緊政策,在疫情影響逐漸消退、整體市場基本復蘇、個別熱點城市樓市、土地市場成交火爆的背景下,這幾個城市的做法傳遞出下半年樓市政策走向的信號。  

業內人士認為,雖然全國市場以降溫為主,但部分東部沿海城市仍出現了樓市升溫過快的現象,杭州、寧波等加碼調控新政說明當前政策仍是以“房住不炒”為前提,若出現各類炒作等現象,政策升級和收緊都是大概率事件。  

寧波升級調控政策  

7月6日,寧波市政府新聞辦公室微信公眾號“寧波發布”披露,寧波市資規、住建、人民銀行、銀保監四部門聯合印發《關于進一步保持和促進我市房地產市場平穩健康發展的通知》,從保持土地市場平穩、調整限購區域范圍、強化金融政策監管、保障自住住房需求以及強化市場銷售管理等五方面提出“十條”新政。該政策從7月7日起實施。  

《通知》發布后,寧波市相關部門進行了權威解讀:  

在保持土地市場平穩方面,《通知》要求“加大土地供應力度,盡快形成有效供應”,著力解決前階段受疫情影響土地供應放緩、供需矛盾突出問題;《通知》同時提出,“從嚴核定新出讓地塊商品住宅銷售價格,調整住宅用地出讓競價規則,嚴格控制樓面地價”,通過從嚴管控房價、地價,保持房地產市場平穩。  

在調整限購區域范圍方面,《通知》要求,住房限購范圍由原來的約140平方公里區域,擴大至約240平方公里區域。限購區域范圍擴大后,鄞州、江北、鎮海、海曙部分區域劃入限購圈,在這些地方投機投資購房將受到限制。同時,家庭住房情況核查范圍也將從老三區擴大至市五區,以后鎮海、北侖的居民在限購圈內購房也將按新的政策規定執行。  

在強化金融政策監管方面,《通知》要求,各銀行業金融機構要“嚴格執行差異化個人住房信貸政策,嚴格執行商品住宅項目主體工程結頂后發放住房按揭貸款政策,嚴格執行商品房預售資金監管政策”,目的在于針對當前市場現狀,適度降低金融杠桿率,保障預售資金安全,嚴禁信貸資金違規進入樓市,防范房地產市場金融風險。  

在保障自住住房需求方面,《通知》要求“寧波市戶籍的無住房家庭、在寧波市有穩定工作并已連續繳納24個月社會保險的非寧波市戶籍無住房家庭,或家庭成員屬于寧波市引進人才的非寧波市戶籍無住房家庭,可以在供求矛盾突出的商品住房樓盤銷售中,優先認購商品住房。”針對這一規定,近期市住建局將出臺相關細則,明確具體操作辦法,切實保障無房家庭能夠優先購房,以實際舉措支持居民自住需求,落實“房住不炒”政策精神。  

在強化市場銷售管理方面,《通知》將每批次預售建筑面積從不少于2萬平方米重新恢復為不少于5萬平方米,每批次間隔時間從不少于1個月重新恢復為不少于3個月,主要是針對前階段個別房企存在的捂盤惜售現象所采取的措施,規范市場行為,穩定市場情緒。  

同時,針對近期樓市熱點問題,提出了一系列有針對性的解決辦法和措施:  

如針對社會公眾普遍關注的“搖號搶房”現象,《通知》明確“對公開搖號銷售商品住房的,應當委托公證機構全程監督”;  

針對限房價政策下房企非理性拿地問題,《通知》明確“對房價地價差低于正常水平的,強化項目全過程監管”,從建設規劃許可、施工圖設計審查、施工許可、施工過程、竣工驗收,及商品房預售等全過程加強監管,確保項目建設質量;  

針對個別房地產開發企業捂盤惜售、虛假宣傳等問題,《通知》明確“對捂盤惜售、虛假宣傳、信貸資金違規入市等擾亂市場秩序的,加大查處力度”,著力營造公平有序、誠信經營的房地產市場環境。  

寧波房價漲幅居前,新地王誕生  

對于寧波升級房地產調控政策的原因,寧波官方說法是對當前偏熱的房地產市場進行“降溫”。  

寧波市相關部門負責人表示,受疫情后土地供應放緩、居民購房需求補充釋放、融資環境相對寬松、寧波城市吸引力增強等諸多因素影響,近段時間以來寧波市房地產市場總體處于偏熱狀態。土地市場方面,土拍競爭激烈,地價持續走高,溢價率持續攀升;房產市場方面,價格上漲預期增強,不少樓盤重現排隊買房和“日光盤”現象,寧波市委市政府高度重視。  

為堅決貫徹落實黨中央、國務院有關房地產工作部署要求,始終堅持“房住不炒”定位,不將房地產作為短期刺激經濟的手段,有效防范房地產領域風險,寧波市制定出臺《關于進一步保持和促進我市房地產市場平穩健康發展的通知》,結合當前房地產市場實際,以問題為導向,研究提出了五方面、十條針對性政策措施。  

“我們將嚴格按照國家有關要求,堅持‘房住不炒’定位,牢牢抓住‘穩’字當頭這一總基調不放松,增加供應(包括土地、樓盤)、保障剛需、抑制炒房(投機投資行為)、穩定預期,推動房地產市場平穩健康發展。”。寧波市住建局相關負責人說。  

根據國家統計局6月發布的70城房價指數,寧波5月房價漲幅居全國前列,其中,新房價格環比漲幅1.4%,位居全國第二;二手房價格環比漲幅1.1%,位居全國第四。  

而根據中指研究院最新發布的6月百城房價榜單,長三角區域樓市復蘇態勢較為明顯,寧波、嘉興、上海、杭州等城市新建住宅價格環比漲幅居百城前列,其中,寧波漲幅1.33%,領漲全國。  

土地市場方面,在中指研究院發布的2020年1-6月全國土地出讓金TOP20排行榜中,寧波以470.8億元位列全國第13位。  

值得注意的是,6月以來,寧波土地市場熱度在優質土地持續入市的帶動下進一步上升,吸引眾多房企參與競拍。6月24日,寧波鄞州明樓地塊吸引了12家競拍主體,經過495輪的激烈競拍后,被綠城以28.82億元拿下,溢價率為41.4%,樓板價達到32520元/平方米,成為寧波新的單價地王。  

下半年已有3地收緊樓市調控政策  

下半年伊始,繼河北懷來縣限購松綁“一日游”后,杭州、東莞、寧波3個熱點城市又出臺了調控收緊政策,在疫情影響逐漸消退、整體市場基本復蘇、個別熱點城市樓市、土地市場成交火爆的背景下,這幾個城市的做法傳遞出下半年樓市政策走向的信號。  

7月2日,杭州市升級了搖號政策,對高層次人才購房實施5年限售,同時嚴格了“無房家庭”的認定條件,進一步加大新房搖號公開銷售對“無房家庭”的傾斜力度,并對購房意向登記的有關要求進行了調整。同日,東莞市發布了加強商品住房預(銷)售管理的新規,對商品住房銷售價格、銷售監管等提出明確要求,在加大力度打擊捂盤惜售行為的同時,嚴格規范商品住房認購行為。  

從官方表態來看,杭州是為了支持自住需求,抑制投機炒房;東莞是為了緩解商品住房供需矛盾突出、房價漲幅較大的實際問題。兩個政策宗旨都是落實“房住不炒”定位,促進市場平穩。而懷來則在澄清取消限購傳聞不屬實后,強調沒有放松調控,將一直按“房住不炒”和“三穩”要求進一步規范和加強市場調控。  

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進指出,今年上半年,包括寧波、杭州、東莞、深圳等地都出現了炒房的現象,這也說明雖然全國市場是以降溫為特征的,但部分東部沿海城市依然出現了樓市升溫過快的現象。從穩預期的角度出發,必須對此類市場積極進行管控。同時,很關鍵的一點是,包括杭州的人才購房限售、寧波的限購政策升級,進一步說明部分城市非但不會松綁購房政策,反而會進一步加碼。其都說明當前政策調控依然是以“房住不炒”為前提的,若出現各類炒作等現象,政策升級和收緊都是大概率事件。

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