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二三線城市博弈住建部 以限價手段規避限購

南陽中達地產(www.lawsonsclub.com)  發布日期:2011年8月20日  來源:華夏時報
    二三線城市目前均以限價來規避限購,限價和限購都是行政干預手段,都具有很強的殺傷力,相比之下地方會選擇殺傷力較小的限價。

  限購面臨地方利益博弈,已經是活生生的現實。

  在樓市調控力度并未放松的前提下,作為具有強烈行政干預色彩的調控手段“限價令”,已先發制人。本報記者注意到,在7月底8月初,各地紛紛在“限價”方面發力,包括廊坊在內的二三線城市出臺了限價措施,同時也有此前已出臺限價的城市,對限價措施做出了細化。

  “圍繞著是否要被列為新增限購城市上報,二三線城市與住建部門之間展開了一場殊死博弈。”一位地產專家形象表述。

  地方限價

  “即便住建部下發了五條標準,讓地方自查二三線城市房價后再上報,但目前各地并不關心限購,而是關注年初與住建部簽署房價控制目標協議如何完成。”河北住建系統一位自稱姓李的官員說,房價控制下去了,限購自然就消失了。

  最近,住建部已向各地房地產主管部門下發自查通知,要求對照“5條標準”擬定二三線樓市“限購”城市名單。此消息一發出,最敏感的是各級省政府在恐慌中的變通。“我們已經開會商討過,最好不要上報名單,先擬一個限價政策發給二三線城市的開發商。”上述河北李姓官員直言。

  煙臺便是這樣一個典型的二三線樓市“限價”城市。據悉,山東煙臺住房局8月2日出臺的《關于進一步規范商品房預售價格和合同備案管理的通知》,該通知中明確指出,商品房銷售均價原則上漲幅不能超過5%。“能躲就躲。”8月18日,煙臺一官員在電話中向記者表示,為了實現年初承諾的房價調控目標,通過“限價”來避開限購實乃緩兵之計。

  煙臺的濱海路與通海路交界處的海景房“檀瓏灣”項目,截至7月該項目樓市價格已突破6000元/平米,去年同期才4500元/平米左右。“如不限價可能超過8000元現在還剩下少量房源,如果要的話請盡早預約。”海景房“檀瓏灣”項目銷售處一位女士告訴記者,“沒有時間接受電話咨詢,要看請到現場來。”

  這不是個案,河北、河南、廣東、四川等地將相繼出臺二三線城市樓市“限價”政策。“我們正在匯集二三線城市樓市價格,研究限價的政策。”四川某官員說。河南有關官員告訴記者,此前我們出臺過“限價”政策,那是針對省級樓市的,“現在我們也要出臺二三線城市樓市的限價政策,不過還在研究中。”

  記者注意到,廣州從化市國土房管局副局長鄒金明曾經表示,從化房價的漲幅已經達到9%,已通報增城樓盤“限價”為5%。這不奇怪,以“限價”來充當“限購”,廊坊已為各地開了先河。

  刀鋒地產董事長謝逸楓一針見血地指出,“二三線城市目前均以限價來規避限購,限價和限購都是行政干預手段,都具有很強的殺傷力,相比之下地方會選擇殺傷力較小的限價。”

  對于限價,記者采訪了部分開發商,他們并未否認此事。“我們為什么要讓政府牽著鼻子走,我們拍的是天價土地,如果地方政府要讓我們為他們解困,那么得簽署一個明年便宜土地價格的協議。”某開發商經理王志奇如是說。

  局部限購

  “由于開發商與地方政府的博弈,如果限價不成功就采取局部限購的方式。”山東有關官員透露,“我們已默認一些城市,比如市中心可以限購,周邊不限購。”

  從經濟發展來看,東莞在全國算是三線城市。據悉,東莞市年初提出,東莞2011年新建住房價格漲幅不高于本年度GDP增長速度,即東莞房價警戒線為8.5%,房價不超過每平方米8200元。

  數據顯示,上半年東莞新建住房均價達到每平方米8179元,同比上漲約16.8%,已接近房價警戒線。東莞住建局稱,東莞的房價增長幅度并不會沖破警戒線,而東莞市委書記劉志此前也一度公開表示,東莞會在房價較高的區域限購。

  在整體房價相對較高的廣東,目前僅有深圳、廣州、佛山三個城市實施了限購政策。“上半年,珠海、中山及惠州房價漲幅不小,卻沒有限購。”謝逸楓疑惑地說。實際上,廣東省住建廳副廳長陳英松不久前曾公開表示,廣東很多城市不用全市統一限購,而是可以在房價過高、上漲過快的轄區實行“局部限購”。

  記者采訪發現,局部限購最近成為更多二三線城市的明智選擇,只要中央不點名,地方主動限購的幾乎沒有。目前,全國已有608個城市按照要求公布了2011年新建住房價格控制目標,占全國城市總數的92.5%,但實行限購政策的城市僅40余個,且以一二線城市為主。

  去年以來,各個主要一二線城市實施的限購政策對房地產市場的調控效果明顯。國家統計局18日公布了7月份70個大中城市住宅銷售價格變動情況。與去年同月相比,70個大中城市中,價格下降的城市有1個,漲幅回落的城市有26個。7月份,同比漲幅在5.0%以內的城市有39個。

  此外,還有部分未被納入70個大中城市統計范疇的二三線城市,無疑已經成為房價上漲的“重災區”,比如海南瓊海、山西榆林、內蒙古鄂爾多斯等非限購城市,已經成為樓市投資最活躍地區。“這些地區房價短期內上漲之快令人瞠目,是否限價還是限購,至今信號不明。”地產分析師張大偉說。

  不限購又如何

  “有形之手”全面發力,樓市能否如期“退燒”?記者采訪得到的回答是“高房價仍未完全降伏”。

  今年1月,國務院常務會議推出“新國八條”,其中第六條規定:各直轄市、計劃單列市、省會城市和房價過高、上漲過快的城市,要從嚴制定和執行住房限購措施;第七條規定,未如期確定并公布相關措施的省區、市政府,將對相關負責人問責。

  但眼下,大部分二三線城市不限購,既有土地財政依賴的慣性,更有政策執行差異下的比較收益考量。

  2010年在一線城市被宏調政策的緊箍咒壓制時,泛濫的流動性已將二三線城市視為“價值洼地”;去年4月間,“新國十條”出臺之后,“二三線城市機遇論”的說法甚囂塵上。因此,一線城市限購后,這對二三線城市來說,不限購意味著坐等盆滿缽滿。

  地產專家顧海波質疑的是:不限購,你又拿它如何?住建部一位副部級官員在其內部會議上明確表示,將向地方官員施壓,“不限購,就約談”。“但現在看來,誰來約談 、怎么約談已成笑話。”顧海波告訴記者,限購令難以發揮實效。

  從去年“國十條”開始,到今年1月“國八條”,再到如今二三線城市樓市“限購”,住建部推出“五大標準”,建議符合2條以上的,均可列入新增限購城市名單。“目前,全國估計有2/3的二三線地方政府在抵制限購,原因是當地的房地產是財政收入的來源之一。”地方官員說。

  2011年各地房價控制目標,基本上都參照各地的GDP或房產稅,方能依此了解到均價增幅超標。“很多二三線城市成交數據一般都由地方政府提供和操控,住建部很難掌握房價上漲的底細。”

  “限購之后,GDP增長和土地財政收入受限不說,最關鍵是今年地方政府負債多,況且今年地方保障房建設需要大量資金。”多位專家擔憂的是,一旦限購,土地難賣,地方將面臨“四面楚歌”的困境。

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[瀏覽人次:1320次  摘自:華夏時報]   

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